Oči mnogih analitičara već su dulje okrenute prema Njemačkoj. Ona je zaredala s više pogrešnih strateških odluka u posljednjih nekoliko godina. Neke od njih neće dolaziti na naplatu samo Njemačkoj, već cijeloj Europi. Kao središnja država i motor europske ekonomije, a osobito kao jedan od ključnih ekonomskih partnera, bitna je i za zemlje s periferije. Među njima je i mala i otvorena europska ekonomija – Hrvatska. A kako Hrvate osobito zanimaju nekretnine, zavirimo na tržište nekretnina u Njemačkoj i pogledajmo u kakvom je stanju.
VELIKA FINANCIJSKA KRIZA I KREDITNO POSLOVANJE
Velika financijska kriza otprije petnaestak godina u Europi se ponajviše ticala državnog duga i bilance plaćanja, i posljedično se reflektirala na banke. Poslije je europski bankarski sustav bio unaprijeđen. Korijene te krize možemo pronaći u lošim portfeljima po bankama, a najviše je bila vezana uz loše kredite odobrene nesolventnim subjektima. Oni su naknadno bili sekuritizirani (podijeljeni u derivativne financijske proizvode), s troslovnom pozlatom rejting agencija: AAA.
Stoga je za javnost posebno važno pratiti stanje kreditnog poslovanja po bankama, ali još i više stanje tržišta nekretnina. Njemačka trenutno ekonomski stagnira, a i dalje pati od povišene inflacije, što nazivamo stagflacijom. Reuters je proveo anketu među analitičarima koji prate to tržište. Oni u Njemačkoj očekuju pad u 2023., dok se za 2024. očekuje stagnacija tog tržišta. Iako se predviđa pad cijena stambenih prostora, odnosno stagnacija u iduće dvije godine, cijene najamnina bi na tom tržištu trebale rasti.
NJEMAČKO TRŽIŠTE NEKRETNINA PRED PROBLEMIMA
Izvor: Bulwiengesa, obrada: Reuters Graphics
Da njemačko tržište nekretnina ima podosta problema, na koje nismo navikli, govori i gornji grafikon iz Reutersovog članka. Započetih gradilišta u prvoj je polovici 2023. bilo 47 % manje od prosjeka u posljednje dvije godine! Osobiti razlog za zabrinutost daje pad od preko 50 % u izgradnji obiteljskih domova. Takvo strmoglavljenje djelomično je uzrokovao nagli rast kamatnjaka.
Hoće li takav pad ugroziti banke? Kako pokazuje EBA-in izvještaj s kraja 2022., europske banke imaju oko trećine svog portfelja u stambenim kreditima (mortgage loans). No, banke su ovaj put spremnije, stoji u analizi s bloga Europskog stabilizacijskog mehanizma.
Izvor: European Banking Authority Risk Dashboard
Drugi grafikon pokazuje razliku između kapitaliziranosti banaka (ružičasti romb) u odnosu na lošu izloženost banaka takvim stambenim kreditima (plavi romb). Veća razlika znači veću mogućnost apsorpcije potencijalnih gubitaka. Ta loša izloženost, što smo već pokazivali, jest udio loših kredita (nonperforming loans), koji je na vrlo niskim razinama. Banke su, k tome, puno više kapitalizirane nego tijekom prošle krize.
GOTOVINA U NAS FAVORIT
U Hrvatskoj se pak otprilike polovica transakcija plaća – gotovinom. Sa strane rizika, to je dobro, no upravo nas je ovo dovelo pod međunarodno povećalo. Zato smo označeni rizičnom zemljom u smislu pranja novca.
Zašto smo bili obećana zemlja za nekretnine? Započnimo s poreznom subvencijom koja praktički gura svakog s viškom kvadrata da se bavi rentijerstvom. Tu je i subvencijski program (APN) za kupnju nekretnina. Na rad ili prihod od druge vrste kapitala platili biste znatno više poreza, a o takvim subvencijama ne bi bilo govora. Jesmo li, dakle, sami dizajnirali ovakvo stanje s nekretninama? Pitanje je to koje ipak izlazi izvan okvira ove kratke analize.
