Imovinski sporovi između suvlasnika česta su pojava u Hrvatskoj. Nerijetko traju godinama, ili čak desetljećima. U uobičajenom scenariju, nasljednici imovine mogu se ne slagati oko toga što bi s njom trebali učiniti. Vjerojatnost prodaje ili kupnje imovine može biti smanjena nemogućnošću da se uopće stupi u kontakt sa svim vlasnicima, a kamoli dobije njihova privola. Rezultat svega toga je da suvlasnicima koji žele iskoristiti svoj dio imovine može u praksi biti onemogućeno da to učine. S druge strane, pravni presedan uspostavljen u drugim zemljama omogućava suvlasnicima da nalože sudu podjelu imovine. Podjela imovine omogućuje suvlasnicima dobiti isključivo vlasništvo nad svojim dijelom.
IMOVINA ZATOČENA U SUKOBU JE NEPRODUKTIVNA I PROPADA
Zakoni koji reguliraju postupak podjele moraju uspostaviti ravnotežu između potreba triju skupina: strane koja želi prodati, strane koja želi zadržati imovinu te društva u cjelini. U Sjedinjenim Američkim Državama, zakoni su napravljeni s ciljem zaštite prodavatelja te kako bi, za dobrobit društva, osigurali da je imovina produktivna i održavana. Imovina koja je uvučena u sukob i čiji su suvlasnici nekooperativni, obično je neproduktivna i propada, jer se suvlasnici ne mogu dogovoriti oko toga što učiniti s njome.
I dok se svaka savezna država razlikuje u terminologiji glede zakona o podjeli imovine, jedna je stvar jasna u svih pedeset. Svatko tko je vlasnik i najmanjeg dijela imovine, ima pravo prodati svoj dio. Takvo pravo razdiobe seže još iz razdoblja vladavine Henrika VII., prije gotovo pet stotina godina. Neke države, poput Mississippija, idu toliko daleko da proglašavaju ugovore koji eksplicitno ograničavaju ovo pravo nevažećima.
PODJELA IMOVINE: U NARAVI ILI PRODAJOM
Najučinkovitije i najpovoljnije rješenje u svakom takvom sporu je da se suvlasnici dogovore međusobno. To podrazumijeva da vlasnik koji želi zadržati imovinu kupi udio od onih strana koje ga žele prodati. Ako se dvije strane ne mogu dogovoriti oko cijene, ili ako strana koja želi zadržati imovinu nema kapital dovoljan da preuzimanje cjelokupne imovine, sudu se podnosi zahtjev za podjelu koji strane prisiljava na jednu od dvije opcije: podjelu u naravi ili podjelu prodajom.
Koristeći podjelu u naravi, imovina se dijeli na dijelove koji predstavljaju udio svakog pojedinog suvlasnika. Primjerice, dvojica braće koji drže komad zemlje od dva hektara može se dodijeliti po jedan hektar. Ova vrsta podjele je obično skuplja jer izmjera i podjela zemljišta na dva jednaka dijela može biti komplicirana. Primjerice, sud bi trebao uzeti u obzir subjektivne razlike između dvije parcele, kao što je pristup cesti, vodnom priključku, ili pogled.
SPOROST PRAVOSUĐA ONEMOGUĆAVA OSTVARIVANJE PRAVA SUVLASNIKA
Kod druge mogućnosti, podjele prodajom, sud nalaže da se imovina proda trećoj strani. Ova se opcija primjenjuje i kada se imovina ne može lako podijeliti, kao u slučaju obiteljske kuće. Ostatak prihoda od prodaje proporcionalno se dijeli vlasnicima, nakon plaćanja svih troškova suda, odvjetnika i agencije.
Slično zakonsko rješenje možda već postoji i u hrvatskom zakonodavstvu. Unatoč tome, pravo suvlasnika na prodaju udjela uvelike je uzurpirano sporošću hrvatskog pravosuđa. U SAD-u, pravo na podjelu imovine nije samo brzo, već i apsolutno, iako se prodaja, odnosno podjela imovine koja slijedi može otegnuti. Ovo apsolutno pravo vrši pritisak na obje strane da postignu razuman sporazum izvan sudskog sustava. Tako se sva imovina može održavati i učiniti produktivnom, na veće dobro društva.
Autor: Dean Ljubičić
Dean Ljubičić bavi se upravljanjem nekretninama i vlasnik je investicijske kuće u Bostonu (Massachusetts). Prije otvaranja poduzeća, doktorirao je strojarstvo na MIT-u. Želi iskoristiti svoje financijsko i inženjersko iskustvo za promociju slobodnog tržišta u Hrvatskoj.
***
PODJELA IMOVINE: KOMENTAR PRAVNIKA
“Sličan princip razvrgnuća postoji i kod nas. Uređen je Zakonom o vlasništvu, točnije, člancima 47. – 56., a temelji se na osnovnom (čak i Ustavnom) načelu slobodnog raspolaganja pravom vlasništva, uz opće ograničenje da nečije uživanje prava vlasništva ne smije vrijeđati to isto pravo drugoga.
Pretpostavka slobodnog uživanja prava vlasništva je razvrgnuće ako se radi o stvari (nekretnini u ovom slučaju). Ako sporazumno razvrgnuće nije moguće, svaki je suvlasnik ovlašten pokrenuti sudski (izvanparnični) postupak razvrgnuća. I zbog činjenice da bi trebao biti nesporan (zato izvanparnični), samim time bi trebao biti i ekspeditivan. U praksi je drugačije, no u svakom slučaju primarna je tzv. geometrijska dioba. To znači da se nekretnina fizički dijeli u dvije ili više samostalnih uporabnih cjelina (čak i uspostavom služnosti, etažiranjem itd.). Takozvana civilna dioba je sekundarna. Cijenom koja se postigne javnom prodajom rijetko kad stranke budu u potpunosti zadovoljne.”
Autor: Lovro Badžim, LL.M.
Lovro Badžim je odvjetnik, stalni sudski tumač za engleski jezik, arbitar na Arbitražnom sudu Hrvatskog nogometnog saveza te arbitar na Međunarodnom sportskom sudu (CAS). Diplomirao je pravo na Pravnom fakultetu u Zagrebu, a magistrirao na Penn State Law, specijalizirajući se, između ostalog, za arbitražu, spajanja i akvizicije te financijsko pravo.
Ovo je članak iz nove serije, Gostujući članci.
