Hrvatsko tržište nekretnina: puni krug

Hrvatsko tržište nekretnina je u posljednjih deset godina prošlo puni krug: od oporavka, preko euforične faze, do aktualne normalizacije. Broj kupoprodaja nekretnina narastao je sa 68 tisuća u 2015. na vrhunac od 137 tisuća u 2023. Volumen se, dakle, gotovo udvostručio u osam godina. Već 2024. vidimo blagu korekciju na 135 tisuća, a 2025. stigao je izraženiji pad na 117 tisuća transakcija (ili -13 % na godišnjoj razini). Međutim, i ta razina je i dalje osjetno iznad pretpandemijskog prosjeka iz razdoblja 2015.–2019.

Dakle, ne gledamo kolaps, već hlađenje.

PRELIJEVANJE EKONOMSKOG PADA KOD STRANIH TRŽIŠTA

Regionalno, najizraženiji pad događa se na Sjevernom Jadranu. Primorsko-goranska županija pada s oko 14,6 tisuća transakcija u 2024. na oko 9,9 tisuća u 2025., Istra s 11,7 tisuća na 9,8 tisuća, a i Dalmacija pokazuje smirivanje nakon snažnog ciklusa 2022.–2024. To nije slučajno. Upravo je Jadran bio najviše izložen stranoj potražnji i investicijskom bumu.

Kada analiziramo strukturu stranih kupaca, slika postaje još jasnija. Ukupan broj stranih kupnji rastao je s 4,8 tisuća u 2015. na 13,3 tisuće u 2022. nakon čega slijedi stagnacija i pad na 11,6 tisuća u 2024. te 9,1 tisuću u 2025. Ključnu ulogu ima skupina u kojoj se nalaze Slovenija, Njemačka i Austrija. Kupoprodaje iz ovih zemalja dosežu vrhunac 2022. s gotovo 8,5 tisuća transakcija. Zatim padaju tri godine zaredom, na 5,4 tisuće u 2025. To je gotovo 36 % manje nego na vrhuncu.

Ovaj pad gotovo savršeno korelira s makroekonomskim kretanjima u tim zemljama.

REP JEDNE EUFORIJE

Njemačka i Austrija su 2023. i 2024. bile u stagnaciji ili blagoj recesiji. Energetski šok, visoka inflacija i rast kamatnih stopa snažno su pogodili industriju i privatnu potrošnju. Sjetite se da su, u isto vrijeme, kamatne stope u Hrvatskoj po prvi puta niže nego u Njemačkoj!

K tome, potrošačko povjerenje u eurozoni palo je 2022. na povijesno niske razine, a ni u prethodne dvije godine nije se vratilo na razine optimizma iz 2021.

Vrhunac kupnje hrvatskih nekretnina 2022. zapravo je bio rep euforije iz 2021., odnosno razdoblja jeftinog novca, visoke štednje i snažnog optimizma nakon pandemije. Nekretninsko tržište reagira s odgodom.

Odluke donesene u fazi optimizma realizirale su se u trenutku kad se sentiment već pogoršao. Od 2023. nadalje, novi ciklus kupnji je slabiji jer su kućanstva opreznija, krediti skuplji, a makroekonomska i globalna neizvjesnost sve veća. Zato ne čudi pad broja kupoprodaja stranih kupaca.

Zašto onda cijene nekretnina u Hrvatskoj ne padaju?

HRVATSKO TRŽIŠTE NEKRETNINA KORIGIRA KROZ KOLIČINU

To je drugi dio priče. Pad volumena i stagnacija ili rast cijena nisu u kontradikciji. Hrvatsko tržište nekretnina, naime, provodi korekciju kroz količinu, a ne cijenu. Tri su razloga:

1. Troškovna baza. Inflacija 2021.–2023. trajno je podigla cijene građevinskog materijala, rada i zemljišta. Investitori su ugradili više ulazne troškove u prodajne cijene. Nominalno spuštanje cijena značilo bi rezanje marži ispod održivih razina.
2. Struktura financiranja. Za razliku od 2008., današnje tržište nema masovnu prezaduženost kućanstava niti valutni rizik. Velik dio kupnji bio je gotovinski ili uz relativno konzervativan LTV omjer. To znači da nema prisilnih prodaja koje bi generirale sistemski pritisak na cijene.
3. Inflacijska psihologija. Nekretnine su postale zaštita od erozije novca. U uvjetima kada je inflacija resetirala percepciju vrijednosti, prodavatelji ne pristaju olako na nominalne korekcije. Tržište radije smanjuje broj transakcija nego cijenu po kvadratu.

Realniji je scenarij stabilizacija volumena na nižoj razini, uz nominalno stabilne cijene i postupnu realnu korekciju kroz inflaciju. Ranije sam istaknuo da se ključ nalazi u povećanju ponude, a ne u reguliranju potražnje. Pogrešne politike opet prijete kroz nove Vladine akcije, iako je APN rezultirao velikim rastom cijena.

“This time is different!” često misle političari. Realistični ekonomisti konstatiraju: trošak mjera se tako seli na ekonomski manje obrazovano stanovništvo, koje čak i glasa za takva rješenja.

Pitanje za budućnost nije hoće li cijene nekretnina sutra pasti zbog pada broja transakcija, nego hoće li se njemačka i austrijska ekonomija oporaviti dovoljno da investicijski optimizam vrati na Jadran. Hrvatsko tržište je u velikoj mjeri integrirano u srednjoeuropski sentiment. Kad tamo raste povjerenje potrošača i realni dohodak, raste i potražnja za drugom nekretninom na moru. I obratno.

Zaključno, gledamo normalizaciju nakon izuzetno snažnog ciklusa, a ne pucanje balona. Hrvatsko tržište nekretnina izgubilo je euforiju postpandemijskog razdoblja, no ne i temeljnu potporu. Uostalom, 2025. je za turizam bio najbolja godina ikad.