Analiza izloženosti banaka nefinancijskim poduzećima vezanim uz poslovne nekretnine (CRE) u Hrvatskoj ističe da plasmani vezani uz poslovne nekretnine čine oko polovicu svih plasmana nefinancijskim poduzećima. To je iznad prosjeka za europodručje. Provjerite što nam o rizicima govore podaci i osobito LTV omjer!
IZLOŽENOST BANAKA PROMJENI CIJENA NEKRETNINA
Ovi plasmani su izloženi nizu strukturnih i cikličkih rizika, uključujući promjene cijena nekretnina i monetarne politike te utjecaje politika vezanih uz klimatske promjene i digitalizaciju poslovanja. Prema HNB-u, na kraju studenoga 2023. bilo je skoro 83 tisuće partija plasmana nefinancijskim poduzećima u vrijednosti 14,6 milijardi eura. Više od polovine činili su CRE plasmani. To su plasmani pravnim osobama koji su namijenjeni stjecanju poslovnih nekretnina ili su osigurani takvim nekretninama.
“U svim djelatnostima, osim u građevinarstvu, CRE plasmani najviše se koriste za namjene koje nisu izravno povezane sa samom nekretninom koja se daje u zalog. Tako se oko 70% iznosa CRE kredita koristi za financiranje drugih namjena (npr. za obrtni kapital, kreditiranje uvoza/izvoza i sl.), dok se preostali iznos rabi za građevinske investicije ili za kupnju komercijalne nekretnine. Kod građevinarstva se, očekivano, većina iznosa CRE kredita koristi za građevinsku investiciju ili kupnju komercijalne nekretnine, a manji dio za financiranje drugih namjena”, kaže HNB-ova analiza.
NIŽA KVALITETA OVAKVIH PLASMANA
Zašto je kvaliteta CRE plasmana nešto slabija u odnosu na ukupne plasmane poduzećima? Udio NPL-a (neprihodonosnih plasmana) u CRE segmentu od oko 6 % je viši od prosjeka za plasmane nefinancijskim poduzećima za oko 1 postotni bod. Kako kaže HNB, “najveći doprinos toj razlici daje prerađivačka industrija, koja ima visoki udio u CRE kreditima te nešto nižu stopu osiguranja tih kredita vlastitom poslovnom nekretninom”. Dodaju i zanimljivost: udio neprihodonosnih plasmana u energetici vrlo je nizak. No, kod plasmana vezanih uz poslovnu nekretninu, NPL omjer je značajno viši nego kod ostalih plasmana.
Instrumenti osiguranja su visoko pokriveni, što trenutno pozitivno utječe na tržište zbog rasta vrijednosti komercijalnih nekretnina. Ipak, cikličnost tržišta je ključni faktor pri ocjenjivanju rizika.
LTV OMJER KAO POKAZATELJ RIZIKA ZA KREDITORE
Važan aspekt iz HNB-ove “Makroprudencijalne dijagnostike” je LTV omjer, odnosno omjer iznosa plasmana i vrijednosti nekretnina. On služi kao pokazatelj rizika za kreditore. LTV omjeri mogu značajno varirati ovisno o procijenjenoj vrijednosti nekretnina i iznosu duga. U trenucima ekonomske nestabilnosti, procijenjene vrijednosti nekretnina mogu se drastično promijeniti (povećati ili sniziti). To pak utječe na LTV omjer te na rizik koji banke preuzimaju.
Izvor: HNB – AnaCredit
Zato visoki LTV omjer ukazuje na veći rizik. Naime, time je vjerojatnost da vrijednost nekretnine neće pokriti iznos duga u slučaju neispunjavanja obveza veća. Za banke je stoga ključna izrada scenarija i praćenje cijena nekretnina. A to savjetujem i svima čiji su kupci i dobavljači povezani s ovim sektorom: efekt prelijevanja neće vas zaobići.
