Kreditni stisak koji dolazi znači više kamatne stope i teže dobivanje kredita. Što će to značiti za one koji prodaju ili kupuju nekretnine? Promotrimo stanje tržišta nekretnina u Hrvatskoj kroz tri ključna indeksa.
KRETANJE INDEKSA CIJENA GRAĐEVINSKOG MATERIJALA
Prvi od njih je indeks cijena građevinskog materijala. DZS u svojem nedavnom priopćenju tvrdi: “Proizvođačke cijene građevnog materijala na domaćem tržištu u svibnju 2023. u usporedbi s travnjem 2023. zadržale su stabilnost, a u odnosu na svibanj 2022. više su za 6,6 %.” Dok je lanjsku godinu karakterizirao rast cijena koji su za građevinare značili više troškove koji su pojeli njihove marže, o čemu govori i zadnji broj HNB-ove Financijske stabilnosti, u 2023. cijene stagniraju. Prisjetimo se da je proizvođačka inflacija u Hrvatskoj također u padu i nalazi se ispod potrošačke.
A ŠTO KAŽE INDEKS OBUJMA GRAĐEVINSKIH RADOVA?
DZS bilježi stagnaciju na mjesečnoj razini i kod indeksa obujma građevinskih radova. U zadnjem priopćenju dostupni su podaci za travanj 2023. “Prema kalendarski prilagođenim indeksima, obujam građevinskih radova veći je za 1,1 % u travnju 2023. u odnosu na travanj 2022. Prema sezonski i kalendarski prilagođenim indeksima, obujam građevinskih radova manji je za 1,4 % u travnju 2023. u odnosu na ožujak 2023.” Dakle, osim prestanka rasta cijena, vidimo i pad obujma radova. Pogledajmo sada i treći indeks, koji će nam otkriti stanje tržišta nekretnina po, za mnoge, najvažnijem parametru.
STANJE TRŽIŠTA NEKRETNINA KROZ INDEKS CIJENA
Izvor: HNB, obrada autora
Zadnji raspoloživi podaci po pitanju indeksa cijena nekretnina dolaze od HNB-a i odnose se na kraj prošle godine. I tu primjećujemo veliki rast, što se moglo pretpostaviti. Pogledajmo koje uvide pruža HNB-ov bilten Financijska stabilnost. U njemu stoji: “Rast cijena stambenih nekretnina snažno se ubrzao u 2022. godini, te se tako Hrvatska nalazi pri vrhu rasta cijena stambenih nekretnina u EU. Osim domaće potražnje, na cijene su utjecali i snažna potražnja nerezidenata i sedmi krug državnog programa subvencioniranja stambenih kredita.”
Čudno? Nikako. To sam najavio još kod uvođenja programa subvencija, upućujući na posljedice. Sjećam se komentara jedne osobe koja je dugo godina u poslovnom novinarstvu. S odmakom od nekoliko godina, kaže: “Tko bi rekao da će to biti posljedica!” Prije dva dana sam u Otvorenom otvoreno govorio o šteti koju država čini svojim ekonomskim intervencionizmom. Nekad dobre namjere mogu imati i loše posljedice, osobito ako ne znamo što radimo.
HNB dodaje: “Unatoč snažnom rastu cijena na tržištu nekretnina, broj kupoprodajnih transakcija počeo je padati na godišnjoj razini, a intenzitet samog pada znatno je pojačan krajem godine. Iako su za sada tražene cijene nekretnina nastavile rasti i na početku 2023., daljnja dinamika tržišta nekretnina ovisit će o prelijevanju gospodarskih kretanja europodručja kao i o obujmu novoga kruga subvencija, koji će gurati cijene prema gore. S druge strane, porast kamatnih stopa na nove stambene kredite mogao bi negativno utjecati na rast cijena nekretnina.” Slične riječi nalazimo i kod ECB-a u lipanjskom Ekonomskom biltenu. U prijevodu, rast kamatnih stopa utječe negativno na potražnju.
TRANSAKCIJE SU NA POLA-POLA
Nadalje, HNB procjenjuje da je pola transakcija na tržištu stambenih nekretnina kreditno, a pola je nekreditno. Uz strane kupce, velik dio bih pripisao i lanjskoj konverziji iz kuna u eure, što je preusmjerilo razne nijanse sive ekonomije u nekretnine, ali i kupnji kao hedžingu od inflacije te rastućim potrebama turizma. HNB, kao i ECB, spominje da rast kamatnih stopa pridonosi hlađenju kreditne potražnje za nekretninama, što smanjuje udio kreditnog dijela.
Večernji danas izvještava o zaustavljanju rasta cijena nekretnina u Zagrebu. Podnaslovi su: “Došli smo do vrhunca i nije realno da cijene nastave rasti” i “Puno je prodavatelja s nerealnim očekivanja i prodaja neće ići po traženim cijenama”. Prema njima, iako je lani došlo do pada prodaje stanova za oko 30 % Zagrebu, cijene u Zagrebu pale su za 0,3 posto u odnosu na četvrti kvartal. To je posebno zanimljivo ako sagledamo indeks cijena stambenih nekretnina s promjenom iz kvartala u kvartal, za razdoblje od 2019. do 2022.
Izvor: HNB
Možemo reći da je dosegnut vrh dugog trenda rasta obujma i cijena. Hoće li nastaviti padati? Daljnji vjerojatni rast kamatnih stopa, što najavljuje ne samo FED, nego i ECB, smanjivat će potražnju za kreditima za nekretnine. Dok god nekreditna potražnja ne stane, vjerojatno neće ni doći do znatnije korekcije na tržištu nekretnina. Stoga će biti potrebno pratiti stanje gospodarstva u cjelini: ono će povratno utjecati i na potražnju za nekretninama.
